那些世界知名的TOD商业

日期: 2019-06-12
来源: 中购联
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研究表明,一座城市交通的损耗、延误、事故等所导致的损失,已经占据了城市GDP的3%-6%,像北京这样的一线城市,由于交通问题造成的损失已经上升到了7%,值得一提的是,目前我国财政性教育经费占GDP的比重才达4.1%。

 

交通所带来的人力、财力、物力和时间成本的损耗是当前国内绝大多数城市亟待解决的难题,“控制大城市边界”作为国策也已经被植入所有大城市总体规划之中。在此情况下,以公共为导向的开发模式—TOD模式成为开发商的新宠

 

TOD模式即transit-oriented development,是以公共交通为导向,规划一个包含住宅、商业、教育等多业态配套的生活区,能够使公共交通的使用最大化的规划设计方式。


TOD模式源于美国,是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延,而由新城市主义代表人物彼得·卡尔索尔普提出采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。虽然最早着手TOD建设的是美国,但日本却凭借丰富的开发与成长经验成为了TOD模式的集大成者。




     纽约曼哈顿新世贸中心     



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位于纽约曼哈顿的新世贸中心是美国TOD模式的代表。原世贸双塔在9.11恐怖袭击中倒塌,世贸中心新建筑群在世贸中心遗址上建造,耗资38亿美元,建筑历时8年竣工。新建成的世贸中心是一座集购物中心、转乘站、和人行步道网络于一体的综合体。他连接了纽约市的11条地铁,地铁轴心与周边商业群一起组成了令世界精英倾心向往的金融集聚区。




     日本大阪Grand Front     



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大阪的Grand Front是一个高层综合体,位于JR线大阪车站的北侧,原址是大阪货运站。占地4.8万平米,总面积约57万平方米。


整个项目从南至北,主要由梅北广场、景观大道、创造之路、南馆、北馆及其屋顶庭院,A、B、C三座塔楼和拥有者之家几部分构成。在南北向的地块上,以丰富的连廊、绿色水景,将办公、酒店和住宅业态的塔楼联系起来,实现了可以充分享受徒步乐趣的都市,构建了一个立体的知识之都、创业之都。


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大阪Grand Front并不算严格意义上的地铁上盖,商业部分距离大阪车站约40米,但项目充分利用周边其条轨道站点的交通条件,有意识的设置了空中步行连廊,引导人流往项目方向走,同时在项目内部设计了一条能够将所有业态串联起来的交通动线,在动线的末端设置室内主中庭,通过丰富的经营活动来吸引人流,项目运营以后,每日平均有250万人次通过大阪站流入Grand Front。


“站城一体化开发”的日本大阪Grand Front 已成为大阪站区域的标志性建筑和标杆商业体验空间,它构建的不仅仅是一个自然生态的购物中心,更是一个知识文化的交流中心。




     东京涩谷站—未来之光     



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涩谷站周边有8条地铁线交汇,整个区域共设有6个地铁站,是东京城内规模最大的轨道枢纽站,其周边片区开发涵盖商业、商务、文化、产业、居住、教育6大功能,皆围绕地铁站点分布。而涩谷未来之光是涩谷首个城市更新项目,集商业、办公和公共配套为一体的TOD综合体,被誉为年轻人之街,是日本各种流行元素的发祥地。


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涩谷站的物业形态涵盖商业、文化设施、办公,物业形态分布为:B3-5F商业、6F-7F餐厅、咖啡厅、8F公共空间、9F展厅、11F空中大堂、13F-16F剧院、17F-34F办公空间。


由于复杂的城市需求和有限的城市空间,涩谷之光选择了竖向复合叠加城市功能的模式,引入了城市公共空间,以电梯和垂直交通取代了传统街道。其定位为30岁左右的创意、IT人群,为了增加目的性消费者,还引入了百老汇和多功能的生活空间,来丰富区域业态和消费结构。


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涩谷站立体的空间步行网络图


另外通过分散设置公共开放空间,设置独栋、亭阁等建筑,营造了多首层高价值的垂直空间。建筑外立面采用折边设计,通过绿化分节的内外衔接,形成柔软的脚边建筑,体现人性化尺度,打造了区域内标志性建筑物。


涩谷未来之光项目基于TOD模式,对土地进行集约化利用,通过与地铁站无缝链接设置多首层概念,设置目的性消费业态的公共空间、剧院等引入客流,并在建筑上有褶皱立面、空中建筑进行垂直空间打造亮点值得借鉴。




     日本六本木新城     


 

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六本木新城是东京著名的购物中心和旅游圣地。六本木以轨道为节点,通过开发超高层塔楼和地下空间立体使用,形成“垂直都市”,将城市空间与车站空间融合,在20公里范围内形成了超过800万人的核心城区,日均客流300万人次,是TOD社区理念在实践中逐步形成的世界鼻祖级代表性项目。


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开发时,六本木保留了原有景观,并打造绿色长廊,将项目融入到周边集群。其还引进了国立新美术馆、六本木山庄等文化设施业态,打造了一个具有文化氛围区域性的六本木艺术三角区,有效地提升了环境品质,增强了地区活力。在建筑方面,大楼南北两侧设置穿梭扶梯,连接主要通道和公共大堂,有效的疏通了人流,解决来往地铁的人群拥挤问题。


六木新城项目亦克服原坡道地形,形成了立体广场空间。建筑物的电梯井、楼梯间和公用单位的核心部分,都移到南北两边,为中心保留了更大空间,人群能够在商业区和文化区自由流通,以便于后期进行改建或装修。

 



     日本新宿     



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新宿站是日本东京都新宿区最主要的铁路枢纽,停靠JR东日本、小田急电铁、京王电铁、东京地下铁以及都营地下铁的多条运营线路,获吉尼斯世界纪录认证为世界上使用人次最多的车站。


新宿站通过对车站设施、道路基建、周边建筑等进行一体化规划及建设,形成明了、舒适、密集的步行网络,通过结合地形和功能,构建地下、平面、地上等多层次步行空间,形成有效连接车站与周边城市功能群体的广域网络。通过平面网络与竖向空间的整合,原本单纯以移动为目的的步行网络兼具了休憩、逗留和聚集的功能。


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新宿站轨道线路停靠站台指引示意图

 

新宿站除了开辟高度复合的土地用于枢纽建设,将多种交通功能整合于一体,增强枢纽站的运营效能之外,还通过在枢纽站上直接建设商场或与周边商业联通,来有效提高车站周边土地的利用效益。


车站与周边商业开发之间顺畅便捷的衔接,车站与毗邻区域土地综合利用的一体化开发,不仅有效的促进地上和地下空间的充分利用,更增加了商业空间,打造出了家和办公室之外的“滞留空间”。




     日本二子玉川综合体     



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二子玉川线属于田园都市线,是东京最拥挤的通勤线路之一,也是通往城市中心的主要干线。


二子玉川地铁站片区人口繁多,紧邻涩谷、新宿等繁华地区,人流量巨大。因此二子玉川项目是基于“城市到自然”的开发理念,以地铁交通枢纽为核心,无缝衔接二子玉川地铁站,打造的东京近郊、多功能为一体的大型城市综合体,是日本郊外型商业的典范,最初定位于创新行业和创新工作者,区别于东京中心的常规白领企业楼。


二子玉川综合体分5大片区开发,功能排布依据物业价值,距离交通枢纽远近分别为商业/酒店、写字楼、住宅,同时规划有公园,以生态走廊串联整个项目,提升了整体生态氛围。


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在开发模式上,其采取长期规划、长续经营、滚动开发和政府互动等几种策略,比如协同多方业主完成物业分配;除住宅物业出售外,其他均持有经营;先行开发商业、住宅,形成片区氛围的同时,实现资金回流,再投入到后期商业、写字楼和酒店开发中;为政府开发城市配套设施,获得大量公共补贴等。


前期做足功课,开发期通过多种方式减轻开发压力,以达到效益的最大化,二子玉川综合体在开发模式、功能布局方式、项目差异化定位方面值得借鉴。

 



     香港九龙站     



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九龙站项目位于香港西九龙港铁九龙 站上盖,由佐敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四条道路围合。总建筑面积约109万平方米,集住宅、写字楼、商场、娱乐和酒店设施于一体,由甲级商厦环球贸易广场、全香港最高综合式地标住宅建筑天玺、豪华服务式套房酒店港景汇、国际顶级酒店丽思·卡尔顿酒店和W酒店、逾10万㎡大型时尚购物商场圆方等物业共同组成。


项目项目在规划布局上以港铁开发的车站综合体为区域核心,综合体采用三维的立体化城市设计,各类建筑建在交通枢纽核心之上,分类布局,共享同一个基座。地上为住宅和商业办公,地面环形区域为休息、观光、娱乐、绿化区域,地下两层中底层为地铁站,站点上为公交、巴士出租车转乘站点,以及餐饮购物场所。


住宅、写字楼、酒店、社区服务设施等由同楼层的商业购物街、公共空间、平台公园、广场、汽车站以及人行步道系统连为一体。


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上海九龙站项目分布图


整个项目发展计划分为七个发展项目组合,主要采取的是初期开发住宅、中期开发中高档写字楼、后期开发商业和最高端写字楼的策略,即前期以高端住宅驱动,随着片区逐渐成熟,高端商业及国际顶级商务和酒店为综合体实现整体升级。

 



     龙湖光年项目     



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龙湖光年由龙湖集团建设,预计2020年开业,是全国首个商圈高铁TOD综合体、全国领先地下铁路交通枢纽、中国西部城市群TOD、西南首个四轨合一城心商圈,既是城际枢纽TOD商住资产,也是国家级“站城一体化”开发样本。


龙湖光年在高铁站上方加盖,建造商业用地以及办公用地,建筑地下分7层,共规划了4300个停车位。其中负1层是公交站,负2层是出租车与高铁站台,负3、负5、负6层是停车场,负4层是换乘大厅和部分停车库,负7层是轨道9号线站厅。业态将覆盖交通、商业、联合办公等,总建筑面积达48万平方米。


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其在地下建设大型综合交通换乘系统,将多条轨道交通线与城市最繁忙的地方相连,项目涵盖成渝高铁专线、4条轨道线(1号+9号+轨道环线+都市快轨)、27条城市公交线路,可实现高铁、轨道、公交、出租车、社会车辆等多种交通方式零距离换乘。


轨道进楼、穿楼,上楼,下楼,四轨合一带来海量人流。公交站、出租车停靠点、地下通道、高铁站进出口与商业中心实现无缝连接,在此基础上实现购物、娱乐、交互、打卡等各种消费形式,无形中盘活去往其他消费点的客群,还能拦截跨区消费,从而带动整个沙坪坝商圈的流量。


东京TOD标杆项目“涩谷之光”原班人马也参与设计打造龙湖光年,作为全国首个商圈高铁TOD综合体,它更深层次含义是推进城市更新,进而推动整个城市更好的发展,该项目也势必将成为新的的“城市范本”。


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随着国内城市“摊大饼”现象的加剧和交通、通勤成本的提高,TOD模式无疑是解决现状的一剂良方,在政策支持下,国内房企巨头们也竞相加码投资价值与社会整合服务功能兼具的TOD模式。而TOD公共空间主要以满足人们出行、休闲、交流需求为主,逐渐向更深内涵探索,实现多重复合业态和公共交通的发达性,发挥商业纽带作用。


除龙湖光年外,我国代表性房企的TOD模式代表作还有万科天空之城、绿城杨柳郡、华润青铁城等,这些房企的愿景无一例外的均是希望与地铁开展战略合作打造中国式TOD开发新模式。这也说明,国内TOD模式探索走出了初级阶段,而上述先行TOD项目案例无疑是极具借鉴价值的。


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