【东方论系列访谈】房金亮：专业化是未来商业地产大势所趋

华东，中国经济发展的龙头区域，是商业地产开发的热土，备受行业青睐。近年来，越来越多的商业项目和品牌商家进入华东地区，给华东商业发展带来动力的同时，也增加了一定的压力，同质化、大体量化、电商冲击等是华东地区乃至全国商业地产发展过程中必须面临的挑战。而在华东这片土地上， 也涌现出了一批批商业精英，他们用自己的方式书写自己的精彩，以独到的观点论道商业地产的现状与未来，为整个行业无私贡献。显然，房金亮就是其中之一。

从深国投离任后，房金亮摇身一变成为港龙控股合伙人，组建了苏州柏利城商业管理咨询有限公司，任职董事总经理。凭借在商业地产行业浸淫多年的基金运作、工程管理、信息化管理、招商运营等丰富经验，房金亮带领的柏利城商管发展迅猛，接连布局有苏州、杭州、昆山、温州、南京等多个项目。同时，凭借多年工作经验练 成的行业专业度和敏锐的市场洞察力，也让房金亮对华东这片热土，有着自己独到的见解及建议。

苏州柏利城商业管理咨询有限公司董事总经理房金亮

电商实为实体商业做嫁衣

近年来，全国商业呈现出冰火两重天的现状。一方面，因供应量剧增、消费力有限等问题，导致实体商业关店潮此起彼伏；另一方面，随着网络电商的快速发展，本就竞争白热化的实体商业，市场份额也被不断瓜分。对此，不少开发商归罪于网络电商，称其已经对实体商业造成了重大影响。

但是，房金亮却对电商与实体商业的角色定义有着不同的看法！

他表示，电商对实体商业购物中心并没有太直接的冲击。如果真要算冲击，那么正确来说，电商对传统百货、家电卖场的冲击是最大的，因为网购价格便宜，所以电商能够凭借较低的价格、方便的购物方式挤占传统百货业以及家电卖场的市场份额。但对于实体商业来说，像餐饮、娱乐等体验类的业态，电商根本无法对其造成冲 击，因为影响最大的就是零售类业态，但消费者在线上购买无法进行试穿，且所购之物需经物流，经过一段时间才能拿到，这是电商无法解决的问题。除非零售在线上的价格有非常大的优势，不然对于零售实体店与电商的竞争还是有机会的。总结而言，电商不应该是我们实体商业的敌人，而应是实体商业的一个渠道。如果实体 店没有线上，那就可以交给电商，线上给线下引流，通过线下的环境、体验使线上的顾客转化成实体店的顾客。从这个意义上而言，电商实际是为实体商业做了嫁衣。

未来商业地产将更专业化

当然，除了电商冲击，大体量化、同质化、轻资化、招商难、运营难……这些也都代表了当下商业地产的现状。而房金亮仅用了一个词，就将该现状全面概括——竞争激烈。

他表示，随着城市化发展加速，城市的向心力和凝聚力将更加明显，虽然目前商业地产的发展速度有所放缓，但仍然会涌现出越来越多的商业项目，再加之电商冲击、外行跨界转型等问题，商业地产行业的竞争只会越来越激烈。而想要从激烈的竞争中突围，提高自身的核心竞争力是关键，其中最为重要的就是人才竞争。当然这不 是指单一的人才，而是团队人才。具有长期运营管理经验的团队，在商业地产开发和运营全过程中应该居于主导地位，也只有团队优势，才能形成真正的核心竞争力，才能促进商业地产未来更好的发展。

至于未来？当然是更专业。房金亮举例说明，“很多人说当前中国商业地产是一个过剩的现状，但是相对于美国数万个商业体来说，中国几千家的商业总量并不算过剩，只是开发区域都较集中，以园区湖东为例，仅仅在三公里范围内就集中开发了20多家购物中心，同质化竞争非常严重”。面对如此现状，未来商业地产发展会越来越 专业化，去粗取精，优胜劣汰。儿童业态、全渠道转型和体验式业态也将成为大势所趋。

体验式业态须因地制宜

而事实证明，房金亮的这一观点无疑是正确的。

从商业地产发展至今，消费者已不再满足于简单的购物功能，情感、体验、服务质量等因素在他们心目中的地位越来越高。于是，一些商业项目，尤其是购物中心也紧跟这一趋势，纷纷投向了体验式业态，将电影院、健身会所、电玩城、滑冰场、儿童主题乐园等搬进了购物中心。之所以会这样，是因为体验式业态有着极强的聚客 能力，尤其是那些独具个性的体验式业态，能让消费者突破距离的障碍前往消费，能有效扩大商圈的辐射范围。

当然，不是说一个项目好做，就人人适合做的。房金亮表示，“在引进体验式业态过程中，不能盲目跟风，还是要根据周边客群的消费行为，因地制宜进行业态规划。你要是在一个小乡镇上做一个K11，那肯定是不适合的”。所以，因地制宜是做好体验式业态，最大程度发挥其魔力的关键。

三四线城市是机遇 柏利城乘风而来

最后，在谈及华东商业地产的发展现状格局时，房金亮表示，华东作为全国经济最发达的区域之一，人口较为集中，对购物、娱乐、饮食等消费需求也最为旺盛。如今，随着一二线城市商业竞争渐趋白热化，有很大市场空白和广阔消费潜力的三四线城市将成为各路开发商和品牌商的必争之地。

虽然目前市场对三四线城市的发展有很多不同的声音，但毋庸置疑的一点就是华东地区三四线城市留有的市场空白和消费潜力是巨大的，这从近期公布的全国百强县名单就可以看出。在2015年全国百强县名单中，华东的七省一市成为最大赢家，其中江苏、山东和浙江就有65个县域上榜，占据大半壁江山，同时前十中亦有9 席都属于华东。可见，华东地区的人口密度、经济水平、消费能力在全国均名列前茅，而这些有巨大发展潜力的三四线城市必将成为未来商业地产发展的必争之地。

当然，柏利城商管也会紧紧抓住这个机遇。据房金亮透露，目前柏利城商管在华东地区的商业地产项目有港龙控股集团旗下的四个购物中心（苏州两个，昆山一个，杭州一个），苏州建屋广场、宁波海港城以及南京马台街99号。而这还不是全部，未来柏利城商管将继续对外，承接一些第三方的项目，包括跟基金公司或其他开发商一起合作，完成输出管理，其中重点就是华东地区。

（来源：搜铺网/陈宁辉）