盘活商业地产存量，靠什么？

“时代抛弃你时，连一声再见都不会说！”开年伊始，商业市场发生的几件大事让我们应接不暇，从苏宁收购万达百货到传阿里接手世界之花，继京东收购翠宫饭店后今日头条打出收购中坤广场之牌，再有黑石集团购入塔博曼亚洲分公司旗下三家位于韩国和中国的购物中心50%的股权联合运营等意在盘活商业存量的“大”事件。看来，2019年注定是不平凡的一年。

“增量时代”向“存量时代”的主赛道转换的同时，面对商业地产庞大存量造成的高质量资源进一步短缺，加之政府调控政策频出，高负债和金融高杠杆风险等现实局面，商业去化速度将可能迎来严峻考验。凡是过往，皆为序章，过往的星星之火终将点燃未来的燎原之势，以消费升级为基础的消费分级趋势正在形成。

在商业地产启程迈向新阶段之际，如何走好未来商业地产高质量发展道路？如何提高存量时代的商业增值空间？如何盘活商业库存并寻找到新的价值点和利润点？这些问题值得每一位深耕于商业地产开发运营，关注提高专业价值和城市价值的精英人士探索和深思。

苏宁吃下全部万达

2月12日，苏宁董事长张近东在新春团拜会上宣布，苏宁易购收购万达百货全部37家门店。这意味着，自去年就传的沸沸扬扬的万达百货寻求出售一事，终于尘埃落定。根据公开资料，万达百货在全国的37家门店大都位于一、二线城市的CBD或市中心区域，会员数量超400万人。可见，万达百货在万达广场快速扩张时期，发挥了不可替代的推手作用，有效助力了万达商业地产的战略执行。

早在几年前的公开场合中，王健林就表示过万达最大的价值在电商和互联网金融方面，从2013年万达上线服务于万达体系内的万汇网，到2014年万达与百度、腾讯成立飞凡电商“腾百万”，再到2016年“腾百万”瓦解后重组飞凡到万达网科，万达遇败遇战，但最终不敌电商对实体百货的冲击速度。

而此次收购万达百货则是苏宁业态融合创新的全新探索，用张近东的话说，收购万达百货的门店是为了构建线上线下到店到手全场景的百货零售业态，为用户提供更丰富的数字化、场景化购物体验。这也业内人士被看作为苏宁2019全场景零售布局的重要落子。

过去数年，苏宁不断创新业态场景，打造全场景的零售生活方式体验，推出了“苏宁极物”、“苏鲜生”、“苏宁小店”、“苏宁零售云”等业态，品类从家电、3C逐步拓展至超市快消、母婴、家居等领域。

苏宁原有的业态以及八大产业资源都可以与百货进行模块化对接，交互创新，创造出更多更创新的业态。苏宁可以吃下万达全部37家门店，但不知是否有能力完全消化，接下来的改造道路可谓是任重而道远。

互联网下沉 阿里联手世界之花

一波未平一波又起，苏宁收购万达百货的余韵还未退去，又传阿里将接手北京世界之花假日广场。筹备七年方才开业的世界之花，一直被视为能够为北京南城商业再添活力的有生力量。

据公开资料显示，世界之花于2017年12月23日正式开业，位于北京城南中轴的核心地带，项目总占地面积133万平方米，由酒店、公寓、大型购物中心等组成，其中购物中心面积为32万平方米，并被视为南城商业巨无霸。

近期，世界之花相关负责人也表示，2018年下半年部分商户适销面临考验，世界之花在协助商户进行经营策略调整的同时，做好各楼层品牌替换预案，针对部分开业和经营效益差的商户，重新洽谈开启两到三波商户进驻计划。虽然周边交通不占优势，但是项目所处地理位置非常好，商业体量相对较足，加之周围商业市场竞争并不激烈，这也未免不是一件好事。

有业内人士分析称，世界之花不管从招商方面，还是从整体运营方面，水平均不高，如果有更专业的运营团队接手，做好适宜的商业规划，其发展潜质将不可估量。

若阿里与北京世界之花购物中心能够实现合作，便是一场典型的线上线下难分彼此的合体尝试，也许还会成为互联网企业握手购物中心流量通道的一次预演示范。但作为投资方的阿里并没有承接过太多的实体项目，接手世界之花后的运营情况还有待观察。

今日头条入局  收购中坤广场壕置中部

前脚京东27亿收购了知春路的翠宫饭店，后脚今日头条就砸90亿选中三环内中坤广场，扩址置业，以满足不断扩张的业务需求。

据了解，大钟寺中坤广场位于北京市海淀区，由中坤投资集团有限公司及北京中坤长业房地产开发有限公司投资兴建，总建筑面积43万平方米，占地面积14万平方米，于2010年正式营业，但由于周边众多优质商业项目早已脱颖而出、占据大多数市场份额，对中坤广场来说竞争压力巨大，自开业后一直不温不火。

从地理位置上看，中坤广场位于西直门、中关村、亚奥三大商圈的交会点，看似处于黄金地段，实则处于上述三大商圈的边缘化中，这导致项目处在一个非常尴尬的境地，从而带来一系列问题，如目标客群与市场定位问题、业态组合与业态定位问题、物业体量与运营模式问题等关乎生存的核心问题。

从设计来看，中坤广场外形看似很美，但内部动线则较为粗糙，跟新光天地、东方广场和西单大悦城不是同一等级。面临众多问题中坤广场也不断尝试调整优化并加速洗牌转型，但最终并没能够达到预定的目标和预期的经营效果。

商业地产已进入空间价值再发现和再利用的新阶段。作为北京市60项重大工程之一的大钟寺中坤广场，也于1月18日成功重组为“全国首例由政府、产投方、资金方、产权方、各债权债务作为优势互补的多单元主体聚合。”

除了上述苏宁、阿里、今日头条等企业对存量商业的改造方式之外，还有前段时间火热的，黑石收购塔博曼旗下亚洲三个购物中心项目50%的股权，分别为：Starfield Hanam 17.15 %的权益（韩国京畿道河南市），熙地港(西安)购物中心 25%的权益（中国西安），熙地港(郑州)购物中心24.5%的权益（中国郑州），黑石作为塔博曼的战略合作伙伴，塔博曼应作为联合运营商进行项目管理，这次交易可以说是双方的一个神交、一次联合盘活存量商业的典范。

总之，不论是今日头条还是其他企业机构，在线下落地意愿及发展空间需求时，通过不同的合作或并购方式等对存量商业进行改造，一方面有助于盘活原存量商业，另一方面可以满足新业主的商业需求，何乐而不为呢？但是近日头条在接盘之后如何进行改造运营，尚有待观察，从专业角度来看，本项目重新定位、重构业态组合是必然的，也必将带来较大的物业空间改造，形成二次投资。

“眼下，互联网的规范化和法制化要求日益清晰，消费者也有越发强烈的实景服务体验诉求，两方面的原因让纯互联网企业面临不小的挑战和制约，急需通过融合线下场景和实体服务的商业设施弥补自身体验缺失和服务缺位的短版，让合作伙伴和投资人看到电商企业新的成长性和新的延展性。”中购联购物中心发展委员会郭增利主任说道。

购物中心作为综合服务能力最强的商业空间和生活内容的呈现方，在城市商业格局中的优势地位越来越突出。如果互联网企业能够结合线上资源，在购物中心原有的空间做出内容的创新整合，无疑将会形成很强的竞争力，也会推动商业与社会服务功能的完美融合，在存量时代打出一副漂亮的盘活之牌，“啃”下这块硬骨头。