县域商业环境下的购物中心

日期: 2019-06-04
来源: 中购联
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近些年,购物零售行业发展较快,在一些经济实力较为发达的县级市或地方市镇也崛起了一座座购物中心。在我的长期观察中,发现了一些在这些县域商业环境下的购物中心的经营状态特点以及发展依据。

 

人口基础规模上的零售需求

 

在一些综合实力较为强劲的县市,由于早年市镇地产行业的带动,社会消费需求部分面临着升级与转型。在这样的大环境下,相当部分的中小型城镇或人口基数较大的县级市出现了一大批商业网点或类购物中心模式的零售场所。

 

这些零售场所包括在原有经营销售网点商场或商超基础上建立起的购物街,购物广场,美食街,超大型商超等。随着消费需求的不断改变,这些早年建立起的商业形式开始逐渐出现了变化,通过建立组合型商业项目的方式整合为了一体化的购物场所,形成了超大型城市与大型城市之外的城市购物中心。

 

同时,由于相对大城市的人口规模经济基础不同,在这些中小型市镇里扎根的现代商业零售场所也表现出了大型城市商业环境体系里的社区级商业中心的特点,比如:一般的中小型市镇规模在十几万到五十万左右,以我工作所在地句容为例,城区常住人口加上持续流动人口常年保持在二十万左右,这里现在有建成规模级别以上的购物中心两座(南京中央商场所属句容中央广场,新城地产所属句容吾悦广场),中小型体量的北大街商圈(包括天一商城,苏宁易购,帕提亚广场等)和建设路商圈(义台街商业街),此外还有奥特莱斯两座(分别是位于靠近南京江宁区的句容市郭庄奥特莱斯,还有跨界承接消费需求的南京江宁区汤山奥特莱斯),其他还包括辐射句容市宝华镇地区的南京栖霞区仙林湖附近的万达茂以及位于句容市天王镇的德克城。由此数量可以看出,在各种规模级别与种类的消费场所组合中,购物中心形式已经形成了县域经济模式下的消费主力场所。

 

地方购物零售的产品结构与消费意愿

 

虽然形成了一系列的消费主力场所,目前看,在本地的消费形式与社会习惯状态下,客户群体的消费流向仍然和市场期望值存在一些距离差距,这些差距主要体现在地方消费没有形成持续的聚合力,留不住本地中高端客户,中低端客户也没有持续的入场消费习惯。

 

一方面是因为本地商业体量之下,县域商业受到附近附近大城市的更高级别商业零售场所的辐射力影响,中高端客户在具有一定的消费能力和消费意愿的前提下,会前往附近的南京,镇江,常州,甚至更远的去往北京,上海,香港的购物中心进行购物,这就体现出产品的市场下沉风险和品牌商品的吸附强度,市场识别度高的品牌或单位价格品质更高的产品在县域零售环境下缺乏足够的生存空间,首先,本地消费承受能力足够强的中高端客户缺乏在这方面的本地化消费意愿。

 

同时,产品的属性也决定了一些重量级品牌产品不会轻易涉足县域零售市场。在句容这里的购物中心,目前看,奢侈品领域主要集中在珠宝首饰类产品,其他的日常生活高端消费和高级别服饰鞋帽类用品在本地的购物中心零售中是缺乏根植的商业土壤的。

 

地方商业环境与模式下的发展探索

 

尽管,现在的购物中心形式商业零售在逐渐从超一线城市向着三四线,五六线城市下沉,在这个过程中,我也仍然注意到这样一个事实,商业零售项目的下沉过程伴随着一种市场和消费群体的合力聚集作用。缺乏了这种合力,就很难实现中小型城镇的社会商业零售现状的感知。

 

好的产品,都知道好,但是产品需要面向它的主要客户市场,市场在哪,产品就在哪。或者说,市场集中度高的地方,商业资源聚合度就会足够大,更容易较低成本的实现商业转型与产品下沉。

 

城市群与区域一体化框架下的

中小型城镇零售商业

 

句容市所处地方是长江三角洲区域,长江三角洲城市群规模非常大,覆盖面积和人口规模都占到全国份额的重要比例,总体的经济实力和制造业实力还有科研实力其实对于本地的社会零售和商业也会产生间接影响,这包括:产品的技术水准,产品的价格品质,产品的市场行销难度,地方消费者的购买力与产品认知度等。

 

在这样一个大环境下的中小型城镇,实现产品结构的完善本身并不是完全必要的,这也从整体的区域一体化中能看出商业零售领域同样存在着市场分工,地方商业零售承担的消费基准与消费方向主要覆盖一般地方平均消费目标商品。


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